一家房地產開發(fā)公司實施新的《企業(yè)會計準則》。2010年9月，公司將附近新開發(fā)的商品房臨時改建為辦公樓自用。該商品房造價1200萬元，預定使用年限50年(殘值遠大于)。2010年12月，公司以消費市場價格1500萬元內部出售該商品房，自用計提折舊6萬元(1200÷50÷12×3)，經批準，從企業(yè)所得稅凈額中扣除。昨天，當?shù)刎撠熑?/p>
行政機關的
工作人員查看了公司的資產負債表和資本賬戶后，指出上述商品房的折舊費不能從凈利潤中扣除，并要求公司財務人員重新進行納稅申報。公司財務人員莫名其妙的回應，要求財務人員明確說明。
企業(yè)個人所得稅的處理
就企業(yè)個人所得稅而言，根據(jù)《商務部關于企業(yè)資本處置個人所得稅處理難問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第一條第(三)項規(guī)定，除向境外轉移資金外，企業(yè)改變資金用途(如自建商品房自用或經營管理)。由于資本產權在方式和實質上不變，可以作為對外處置資本，不等同于出售和確認收益。因此，在上面的例子中，企業(yè)開發(fā)的產品用于自用或出租不需要等同于銷售收入。
由于從美國進口的產品仍以人民幣銷售，為防止房地產開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)合理的避稅技巧規(guī)避人民幣貶值和避稅，《商務部關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營企業(yè)個人所得稅處理的必要性〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十四條明確規(guī)定，企業(yè)開發(fā)的產品銷售自用的，折舊費用不得從凈利潤中扣除。因此，在上述例子中，企業(yè)按照明確的會計規(guī)定計提的折舊費不能從凈利潤中扣除，其資本稅基數(shù)仍為1200萬元。
租賃和自用折舊處理方式不同
根據(jù)企業(yè)
第四名——人民幣，企業(yè)
3號——投資性房地產(財會[2006]3號)明確規(guī)定，為制造產品、提供勞務、出租或經營管理而作為人民幣審計持有的房地產，包括用于制造企業(yè)合理避稅技巧的自用房地產和為賺取地價或資產增值而持有的投資性房地產，或兩者兼有。就折舊而言，房地產開發(fā)企業(yè)自用房地產與出租等用作經營管理的投資性房地產應存在以下差異:
關于投資性房地產的折舊，根據(jù)《企業(yè)會計準則第21號——租賃》(2006)第28條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產品轉為投資性房地產租賃的，出租人應當采用類似于資本的折舊政策進行折舊。由于投資性房地產有生產成本和不計商業(yè)價值兩種量化方法，按生產成本量化的房地產仍應按會計準則的要求，按人民幣的有關明確規(guī)定計提折舊。但不計后果商業(yè)價值量化的投資性房地產，在資產負債表日不計折舊，以不計后果商業(yè)價值量化。但從稅收的角度來看，投資性房地產無論采用何種量化方法，都可以根據(jù)新《企業(yè)所得稅法》及其實施立法中關于計提折舊的明確規(guī)定，扣除凈利潤，以區(qū)分房地產開發(fā)產品的自用情況，計提折舊不受上述開發(fā)產品銷售不滿12個月的限制性明確規(guī)定的限制。
個人使用和出租的其他增值稅的稅務處理
就增值稅而言，上述自用行為不屬于《增值稅組織法》法律法規(guī)第五條界定的等同銷售行為，無需核定繳納增值稅；上述房地產出租的，按照“零售租賃業(yè)”稅目繳納增值稅。
對，農田
一般來說，根據(jù)商務部關于房地產開發(fā)企業(yè)農業(yè)用地、
《關于清算管理困難的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產一部分轉為企業(yè)自用或出租的，所有權未轉移的，不予征收
，在納稅清算時，不扣除相應的生產成本和費用。
正確的
和一個城市的耕地使用稅，商務部對
《關于明確城鎮(zhèn)耕地占用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，出售前不征收房產稅；但是，房地產開發(fā)企業(yè)使用、出租、出借的商品房，在出售前應當征收房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)使用、出租或出借本企業(yè)建造的商品房自用的，從使用或交付本企業(yè)合理避稅技能的次月起征收房產稅和城市耕地使用稅。
這里需要說明的是，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的作為庫存審核私房的產品，在每月轉賣前暫轉人民幣自用，折舊計提的限制也是一個綜合限制。理論上，他們的自用行為一旦在一周內售出超過12個月，或者被企業(yè)按照其合理的避稅技巧自用，可以從凈利潤中扣除按照法律法規(guī)計提的折舊。