隨著國際會計制度的巨大變化，就財產(chǎn)稅而言，房地產(chǎn)的原始價值在財務審計中有所不同。同時，金融和稅收對房地產(chǎn)原值的規(guī)定不同，考驗著房產(chǎn)稅征收的準確性。
財務審計中房地產(chǎn)原始價值的演變與差異
第一階段:1986年制定《房產(chǎn)稅組織法》時，企業(yè)主要是國有企業(yè)、集體企業(yè)、國有企業(yè)等。，而土地的所有權一般都是無償劃撥，或者無償提供，或者由國家出租或者自發(fā)出租，并且土地生產(chǎn)成本計入財產(chǎn)的原始價值相對較低。此時《房產(chǎn)稅組織法》中的房產(chǎn)原值明細與之前會計中的完全一致。對于所有征收房產(chǎn)稅的企業(yè)來說，稅負大致相同，充分體現(xiàn)了公平的稅收標準。
第二階段，隨著改革的深入，企業(yè)私有化，集體企業(yè)轉型，促使企業(yè)投資者確認投入企業(yè)的土地權利，確定土地價值。根據(jù)2001年實施的新《企業(yè)會計制度》和原會計準則的相關明確規(guī)定，此時的財務審計有兩個劃分:一是確認土地價值為資產(chǎn)，但由于沒有追加項目，企業(yè)很難確認土地價值為房地產(chǎn)原值；另一類是有新項目的企業(yè)，首先確認土地價值為資產(chǎn)。當一個項目借助土地建成自用時，土地所有權的溢價價值將轉移到在建項目的建設和生產(chǎn)成本中，竣工項目將轉移到人民幣——房地產(chǎn)的原值。以上兩個條件的出現(xiàn)，導致了房地產(chǎn)原值的差異。同時，由于征地可能不同，有的按風險評估份額核算，有的按逾期土地出讓金核算，可能會造成同一土地上同一類型房產(chǎn)的原值差異較大。
第三階段，國家于2007年修訂了《企業(yè)會計準則》。新企業(yè)會計準則及其應用手冊規(guī)定1 .企業(yè)購建自有房產(chǎn)，土地價值仍計入房產(chǎn)價值，土地價值單獨確認為資產(chǎn)；2.如果企業(yè)中每個人民幣樞紐都有不同的壽命或以不同的方式為企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提供個人利益，并從金融避稅的角度應用不同的折舊率或折舊方法，則企業(yè)應分別確認每個金融避稅樞紐為參賽人民幣，如中央空調整、廣義房地產(chǎn)的電梯等；3.住宅、裝飾裝修等人民幣擴建項目的后續(xù)支出分為資本化后續(xù)支出和間接后續(xù)支出。資本化的后續(xù)支出計入財產(chǎn)原值，間接后續(xù)支出計入當期。
從上文中提到的下一階段第二、三次財務避稅的情況可以看出，由于各種會計制度執(zhí)行的國際準則不同，以及兩者之間的銜接問題，導致不同會計制度的企業(yè)在計算不動產(chǎn)原值時存在差異，進而導致企業(yè)的溢價不動產(chǎn)原值與應稅不動產(chǎn)原值不完全一致。
財產(chǎn)稅計稅方法的變化及需要注意的問題
司法部，國家研究所
我局《關于殘疾人就業(yè)城市土地使用稅難點問題的通知》(稅〔2010〕121號)明確規(guī)定，無論房地產(chǎn)原值如何審核，房地產(chǎn)原值都要包含租金，包括取得土地所有權所支付的價款和開發(fā)土地的成本。同時文件明確規(guī)定，宗地違法建筑小于0.5的，土地總面積按該房產(chǎn)占地面積的2倍計算，并相應確定計入該房產(chǎn)原值的租金。本文件的實質是法律法規(guī)中各類企業(yè)應稅房地產(chǎn)的原值，這是對現(xiàn)行新“企業(yè)”的變更
《企業(yè)會計制度》和《中小企業(yè)會計制度》對土地價值和應稅房地產(chǎn)原值的差異進行了核算，消除了由于會計制度不同導致應稅房地產(chǎn)原值不同而導致的稅率不公平的問題。
不同會計制度的企業(yè)都善于確認房地產(chǎn)的原始價值
1.實施新的“企業(yè)”
“并擁有各類公司和企業(yè)的土地所有權。土地價值具體，額度記錄在“資產(chǎn)-土地所有權”科目。對于2011年及以后批準的應稅財產(chǎn)原值，在違法建筑高于0.5的情況下，應稅財產(chǎn)原值為“人民幣-私房”、“人民幣-中央空調整”、“人民幣-電梯”、“資產(chǎn)-土地所有權”等課程原值溢價合計數(shù)。違法建筑少于0.5的，按照該物業(yè)占地面積的2倍計算總用地面積，并相應確定計入該物業(yè)原值的租金。
2.執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和《中小企業(yè)會計制度》并擁有土地所有權的企業(yè)。一般情況下，土地價值只能按照企業(yè)房地產(chǎn)與建筑物及其他土地附著物的價值比例計入房地產(chǎn)原值或建筑物價值。根據(jù)新納稅計算的需要，按照違法建筑高于0.5、違法金融避稅建筑低于0.5計算應稅財產(chǎn)原值，并核定2011年及次年應納稅額
。
3.經(jīng)營管理租賃其他企業(yè)房地產(chǎn)和土地的企業(yè)。出租人應當對出租的房地產(chǎn)和土地分別以上述兩種方式確認應稅房地產(chǎn)的原值。但無論執(zhí)行哪種企業(yè)會計制度，根據(jù)執(zhí)行的會計制度確認的“人民幣-私房”財務避稅的入賬價值并無差異，只需注意是否有中央空調整或電梯等附件單獨定價，不屬于私房。
相似管理方法中的稅務問題及解決方案
1.對于純租賃土地，承租人應如何根據(jù)自身需要計算在土地上建造房屋等附著物的稅費？由于土地和私房屬于不同的支付主體，承租人建造私房的實際成本不包括土地價值，稅率比自住房地產(chǎn)和土地輕。但是，由于出租人在土地上沒有不動產(chǎn)，土地價值被記錄在“資產(chǎn)”科目中，不支付
有必要開征新的房產(chǎn)稅，但不具體說明如何對這種情況征稅。在實踐中，根據(jù)新稅的本質，取得的土地所有權的價值應計入房地產(chǎn)的原值。為取得土地所有權所支付的地價，應作為租賃人在租賃土地上建造的應稅財產(chǎn)原值的樞紐，以避免稅率不公平。
2.出租房地產(chǎn)和土地時，承租人在出租土地上建房或擴建原房地產(chǎn)時，如何計算稅款？只有這樣，除了根據(jù)地價確定出租人應繳納的房產(chǎn)稅外，出租人應稅房產(chǎn)原值的地價可以按照承租人新建和原出租房屋的占地面積之和計算；承租人應當根據(jù)具體的附加成本計算應稅財產(chǎn)的原值。