金融事務
信息:房地產開發企業土地增值稅清算
(a)清算單位
(一)土地增值稅以主管部門批準的房地產開發項目為單位，以分期項目為單位進行清算；
(2)開發項目同時包含普通住宅和非普通住宅的，應當單獨計算增加值。
(二)清算前提
1.土地增值稅納稅時應清算的三種情況
(1)所有房地產開發項目全部竣工并出售；
(二)房地產開發項目未完成竣工決算的整體移交；
(3)需要進行土地權屬轉移的。
2.負責人
金融事務
行政機關清算土地增值稅可以要求納稅的四種情形
(一)已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建筑面積占整個項目實用面積的比例在85%以上，或者雖不超過85%，但剩余實用面積已經出租或者自用的；
(2)銷售(預購)許可證未滿三年的；
(3)辦理稅務注銷財務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
(四)省級稅務機關規定的其他條件。
(三)非必要銷售和自用不動產收入的確定
1.房地產開發企業開發的產品用于員工福利、獎勵、內部融資、分紅、償還債務、換取非貨幣資金等。，而產權轉讓應該相當于出售房地產。
2.如果房地產企業用本項目建成的房地產安置拆遷戶，安置辦公用房相當于出售。
收入按以下方式和順序確認:
(1)根據企業在同一周邊地區、同一年度銷售的同類型房地產的平均價格，如何合理避稅；
(2)由主管稅務機關參照當地eve和同類型房地產的消費市場價格或風險評估確定。
3.開發的房地產一部分轉讓給企業自用或出租時，所有權不轉移——不扣除相應的生產成本和費用。
(4)扣除項目明確
1.可從企業扣除的項目如何合理避稅？
(1)開發建設的行政村、看守所辦公樓、會所、停車位(車庫)、物業娛樂活動、變電站、熱能站、污水處理廠、流派場館、學校、小學、孤兒院、診所、郵電等設施:①竣工后，所有權歸所有開發商，其生產成本和費用可扣除；(2)建成后移交中央和公用事業單位用于非營利性社會公用事業的，可以扣除其生產成本和費用；(3)有償轉讓完成后，應計算收益，并允許扣除生產成本和費用。
(2)房地產開發企業銷售裝修房屋的，裝修費用可以計入房地產開發生產成本。
(3)工程建設竣工驗收后，房地產開發企業根據合同約定，從建筑安裝工程企業的工程資金中提取一定比例作為開發項目的質量總付款。在計算土地增值稅時，建筑安裝工程企業向房地產開發企業出具質量總付款文件的，按文件所含金額扣除。
(4)由房地產開發企業有償取得土地所有權
契稅
，應相當于“按國家一體化的明確規定支付的有關費用”，并計入“為取得土地所有權而支付的金額”中扣除。
(五)房地產開發企業支付給被拆遷戶的差價，計入拆遷補償費；被拆遷戶向房地產開發企業支付的差價，應抵減本項目拆遷補償。
(6)貨幣安置和搬遷的，房地產開發企業憑合法有效的憑據計入搬遷補償費。
2.批準的扣減
后期費用、建筑安裝費用、交通設施費用、開發間接費用等票據或資料不符合清算要求或虛假的。
3.不能扣除的項目
(一)扣除取得土地所有權所支付的金額、房地產開發生產成本費用和與房地產轉讓有關的稅費后，需提供有效的匯票；不能提供具有有效權利的匯票的，不得抵扣。
(2)除另有規定外，不得扣除房地產開發企業的預提費用。
(3)竣工后，建筑安裝工程企業未向房地產開發企業出具全部質量付款文件的，扣留的質量保證金不予扣除。
(4)房地產開發企業繳納的文件開發土地閑置費不予扣除。
(5)土地
< 企業如何合理避稅p>增值稅認可的收藏
稅務機關可以參考開發數量和收入水平相近的地方企業的土地
增值稅
稅率狀況，按不低于預征收率的稅率征收。
土地增值稅
五種行為:
(1)按照立法和行政事務法規的明確規定，應有但無賬簿；
(2)私自銷毀賬冊或拒絕提供已付費信息的；
(3)雖然設置了賬本，但賬本信息恐慌或生產成本，企業如何合理規避收入賬單，費用賬單不完整，與轉賬收入一致或抵扣項目額度；
(4)合規性
以土地增值稅清算為前提，在規定期限內未同時完成清算手續，經稅務機關責令限期清算后仍未清算的文件；
(5)審批計稅依據明顯偏低，不執行。
核定征收率:為了管理核定的法律法規，核定征收率應不低于5%，省級稅務機關應根據當地情況和不同的房地產類別制定核定征收率。
注:核定征收率≠預征收率
(6)清算后轉讓房地產
土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后出售或支付轉讓時，應按時進行土地增值稅納稅申報，項目金額的扣除按清算時單位占地面積成本乘以出售或轉讓總面積計算。
單位面積成本=清算期間扣除的項目總額，清算總面積
(七)清算后應繳納的稅款和滯納金
繳納稅款并按時預繳土地增值稅后，清算后繳納的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內繳納的，不加收滯納金。