在1月18日的“金鳳凰2014全球中國(guó)房地產(chǎn)峰會(huì)”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)副董事長(zhǎng)趙紫陽(yáng)調(diào)侃說(shuō)，房產(chǎn)稅作為CPPCC新法批準(zhǔn)的新增值稅，需要對(duì)房地產(chǎn)制造項(xiàng)目和控股項(xiàng)目分配原有的稅收。
這不僅引起了人們對(duì)房地產(chǎn)稅的關(guān)注，也讓人們對(duì)中國(guó)各種與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目所帶來(lái)的稅費(fèi)產(chǎn)生了懷疑。
到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了哪些稅費(fèi)？一套房子的價(jià)格有多少是用來(lái)交稅費(fèi)的？房產(chǎn)稅征收后，房屋原附帶的土地出讓金和稅費(fèi)是否需要變更或清理？
徐立偉(筆名)曾經(jīng)是安陽(yáng)市中小企業(yè)的經(jīng)理，3年多前開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1月17日，法治周末記者問(wèn)及他的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要交多少稅費(fèi)時(shí)，他感慨道:“要交的稅費(fèi)太多了。一時(shí)半會(huì)兒說(shuō)不清楚。我只想看看周末，詳細(xì)報(bào)道一下。”
經(jīng)過(guò)周末兩天的精心準(zhǔn)備，1月20日，徐立偉向記者講述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟中的稅費(fèi)產(chǎn)生成本。
后期土地出讓金僅次于石頭的支出。取得產(chǎn)權(quán)所有權(quán)后，按照3%至5%的稅率繳納契稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用耕地的，應(yīng)按占用耕地總面積繳納耕地占用稅。同時(shí)，必須按照被占土地的級(jí)別和總面積繳納
。
進(jìn)入檢測(cè)階段后，涉及3%稅收的增值稅，以及城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費(fèi)附加，按建設(shè)合同金額的0.03%征稅。
項(xiàng)目完成后，將進(jìn)入下一階段的銷(xiāo)售。對(duì)于中小企業(yè)，也要按銷(xiāo)售額的5%繳納增值稅；如果在銷(xiāo)售步驟中價(jià)值增加，則需要支付
增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，比稅率低30%，比稅率低60%。此外，還有稅收，
財(cái)產(chǎn)稅等。
記者收到的徐立偉《項(xiàng)目行政事務(wù)、基礎(chǔ)與管理休閑娛樂(lè)票價(jià)統(tǒng)計(jì)表》也顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，每個(gè)項(xiàng)目都涉及大量費(fèi)用，如調(diào)查費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、建筑垃圾處理費(fèi)、市政當(dāng)局公共設(shè)施費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等。，涉及房管局、城管局、深圳市政府等10余家機(jī)構(gòu)。
徐莉最佳估計(jì)，10多項(xiàng)稅收和20多項(xiàng)費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)成本的15%至20%。早在2008年，全省房地產(chǎn)商會(huì)就對(duì)中國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，實(shí)地調(diào)查結(jié)果基本支持了徐立偉的感受。
本次實(shí)地考察報(bào)告指出，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)發(fā)展中，土地生產(chǎn)成本與必要生產(chǎn)成本的比例低至58.2%，是最重要的樞紐，房地產(chǎn)稅低且不斷增加，其中房地產(chǎn)中小企業(yè)稅占成本的26.06%。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，調(diào)查報(bào)告指出，在項(xiàng)目總費(fèi)用中，流入中央政府的部分(土地生產(chǎn)成本稅合計(jì))占26.06%
一旦進(jìn)入銷(xiāo)售程序，作為客戶(hù)會(huì)面臨哪些稅收？
上海大型房地產(chǎn)公司YG新世界發(fā)展高級(jí)顧問(wèn)呂大中(筆名)對(duì)《法治周末》記者表示，如果你購(gòu)買(mǎi)的是一個(gè)合理的節(jié)稅小區(qū)，購(gòu)房者要按房?jī)r(jià)的1%至3%繳納契稅和債券登記費(fèi)。
合理節(jié)稅如果買(mǎi)二手房，還需要繳納契稅和成交價(jià)0.05%的稅。2013年《新中國(guó)五條》出臺(tái)后，自有住房轉(zhuǎn)賣(mài)按轉(zhuǎn)讓收入的20%征收所得稅。但盧大中告訴記者，由于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的威望不平等，開(kāi)發(fā)商繳納的增值稅和所得稅一般都轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
胡，上海交通大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商務(wù)學(xué)院稅務(wù)系講師，多年來(lái)一直關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況。他告訴《法治周末》記者，上述全省房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)查報(bào)告基本反映了金融業(yè)生產(chǎn)成本的納稅情況，這些稅費(fèi)最終是通過(guò)房產(chǎn)價(jià)格由客戶(hù)承擔(dān)的。
隨著房?jī)r(jià)的上漲，中央政府出臺(tái)了限購(gòu)、提高二套房首付利率等政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。2010年，房產(chǎn)稅作為抑制購(gòu)房投機(jī)需求、增加投資者持有和生產(chǎn)成本的一種方式，開(kāi)始走向后臺(tái)。2011年底，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第136次大會(huì)的信念，天津和成都相繼重啟房產(chǎn)稅改革制度。
但從一開(kāi)始，體制改革的財(cái)產(chǎn)稅的合法性就受到了極大的質(zhì)疑:中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院將第一屆全國(guó)人民代表大會(huì)授予的行政權(quán)移交給了大多數(shù)中央政府；體制改革的房產(chǎn)稅是對(duì)一個(gè)人自住的房子征收的，超出了房產(chǎn)稅組織法的范圍。
十八屆四中全會(huì)決定提出“加快房地產(chǎn)稅法改革，積極推進(jìn)改革”。中國(guó)稅收政治執(zhí)行董事、北京大學(xué)法學(xué)院財(cái)稅法研究所副所長(zhǎng)石全文對(duì)《法治周末》記者表示，這一提法回應(yīng)了房產(chǎn)稅征收的正當(dāng)要求。
然而，許多行業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅提出了反對(duì)意見(jiàn)。趙紫陽(yáng)認(rèn)為中國(guó)不應(yīng)該開(kāi)征房產(chǎn)稅，因?yàn)橹袊?guó)的土地不是個(gè)人所有，房屋所有權(quán)只有70年。“中央政府如果要開(kāi)征房產(chǎn)稅，就必須有一個(gè)替代政策，就是取消土地使用稅、耕地占用稅等增值稅，然后把這些納入房產(chǎn)稅，這樣總稅率就不會(huì)提高。讓買(mǎi)受人在收取土地出讓金后繳納房產(chǎn)稅是合理的。”
對(duì)此，石全文告訴記者，土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)都是中央財(cái)政收入的方式，各有其合法性和正當(dāng)性。但他也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工商業(yè)至關(guān)重要，還應(yīng)考慮三者的配置比例，避免合理的重復(fù)征收。
徐立偉依然關(guān)注房產(chǎn)稅的法律和推廣。他告訴法治周末記者，今天的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了。如果部分稅收不完全減免和增加，租房的負(fù)擔(dān)會(huì)更重。
根據(jù)石的全文，“現(xiàn)行房產(chǎn)稅，一個(gè)城市的土地使節(jié)稅和使用稅合理，而且土地稅稅率可以合并”。
根據(jù)客戶(hù)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)政策變化的經(jīng)驗(yàn)，盧大中向記者提出了開(kāi)征房地產(chǎn)稅的擔(dān)憂:“如果一個(gè)良好的制度保證了合理的節(jié)稅，房地產(chǎn)稅的稅率很可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，從而允許推高房?jī)r(jià)。”
胡認(rèn)為，從房產(chǎn)稅到“房產(chǎn)稅”，這不僅僅是一個(gè)字的區(qū)別?！胺慨a(chǎn)稅只是一個(gè)制度，而不僅僅是增值稅。它包括五種稅收制度:開(kāi)發(fā)、交易和持有。三個(gè)項(xiàng)目的稅率應(yīng)根據(jù)法律要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)和平衡。”。