中小企業購買的房產可以抵扣進項稅，備受關注。但需要注意的是，分為兩年而不是重復使用扣款，第一年扣60%，第二年扣40%。首次提出分階段扣除的基本概念，導致企業的會計處理發生相應變化。本文介紹了重點項目房地產分期扣款的會計處理。
財務條例”
商務部關于發布《房地產進項稅分期抵扣暫行規定》的新聞稿
”(國家研究所
金融事務
我局2016年第15號新聞稿第二條第一款明確規定:
增值稅
對于2016年5月1日以后取得并按人民幣核算的房地產的一般稅收，以及2016年5月1日以后在建的房地產項目的建設，按照有關必要的規定，分兩年從銷項稅額中扣除進項稅額，第一年扣除比例為60%，第二年扣除比例為40%。第四條第二款明確規定，取得抵扣聯時，當期銷項稅額扣除上述進項稅額的60%；40%為待抵扣進項稅額，從取得抵扣聯的1月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
如果中小企業購買可抵扣財產，會計處理如下:
借款:人民幣
應付稅款
增值稅
貸款:利息
但由于不動產是分期抵扣的，不動產入賬時的進項稅額只有60%，會導致賬目與事實不符。為了解決這個問題，需要增加相應的會計項目來記錄要扣除的進項稅。
15號新聞稿第11條第1款明確規定，待抵扣進項稅應記入“應交稅金-待抵扣進項稅”科目審核，在可抵扣稅款時轉入“應交稅金-應交增值稅(進項稅)”科目。新增“應納稅額-待抵扣進項稅”科目，審核待抵扣進項稅。
節稅:某中小企業(一般納稅人)于2016年8月以1110萬元購買了一套房產，取得了增值稅專用發票。然后:
進項稅= 1110 ÷ (1+11%) × 11% = 110(萬元)
本期取得抵扣聯，即2016年8月抵扣進項稅額= 110 × 60% = 66(萬元)
在取得抵扣聯的1月起第13個月，即2017年8月，抵扣進項稅額= 110 × 40% = 44(萬元)
2016年8月會計處理如下:(單位:萬元，下同)
借款:1000元
應交稅金-應交增值稅66
應付稅款-要扣除的進項稅。
貸款:利息1110
2017年8月的會計處理如下:
借:應交稅金-應交增值稅44。
貸方:應付稅款-要扣除的進項稅44。
需要注意的是，15號文第11條第2款明確規定，對于不同的房地產和在建房地產項目，需要抵扣的進項稅額應當單獨審核。
提示:
用增值稅取代營業稅
之后，中小企業在購買房地產取得扣稅票據時，只能在當期扣除60%，待扣除的40%計入“應交稅費-待扣除進項稅”借方，確保賬實相符；當剩余的40%在取得抵扣聯的1月起第13個月抵扣時，“應交稅金-待抵扣進項稅”中的金額轉入“應交稅金-應交增值稅(進項稅)”。