一、征地方案
1.土地使用稅:以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地所有權(quán)的，受讓人應(yīng)當(dāng)自合同約定的土地交付之日的次月起繳納城市土地使用稅；合同未約定交付土地周的，受讓人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂后的次月起繳納城市土地使用稅。土地使用稅以納稅人占用的土地總面積為基礎(chǔ)，按規(guī)定稅額計(jì)算征收(具體稅額參照當(dāng)?shù)匾?guī)定)。
案例:2010年5月26日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與邊境房產(chǎn)局簽訂國(guó)有企業(yè)土地出讓合同，約定出讓土地總面積5.6萬(wàn)平方米，土地出讓金3.4億元，土地交付周為2010年10月25日。地方土地使用稅4元/m2。那么2010年應(yīng)該交多少土地使用稅呢？
研究:企業(yè)應(yīng)自2010年11月起審批繳納土地使用稅。2010年應(yīng)繳納土地使用稅2個(gè)月:56000×4×2/12 = 37333.33元。
2.稅收(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同):土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同和土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同按權(quán)屬轉(zhuǎn)移文件征稅，并按所含金額貼花。
3.契稅:一般納稅人辦理財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)售、房屋銷售等納稅申報(bào)過(guò)程的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格。到目前為止，蘇州規(guī)定的契稅是3%。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生在納稅人簽訂土地房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同的那一周，或者納稅人取得其他具有土地房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同物理性質(zhì)的匯票的那一周。一般納稅人的報(bào)稅程序
二、設(shè)計(jì)工程程序
1.稅費(fèi)(設(shè)計(jì)合同):施工勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察設(shè)計(jì)合同，按費(fèi)用萬(wàn)分之五的比例蓋章。
2.稅(曹偉合同):建筑安裝工程施工合同，包括建筑安裝工程施工合同，按照一般納稅人納稅申報(bào)流程的萬(wàn)分之三的金額加蓋。
3.稅收(貸款合同):金融機(jī)構(gòu)、其他國(guó)際金融組織和貸款人簽訂的貸款合同(不包括金融機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)公司的貸款)，按貸款金額的0.5 ‰計(jì)收利息。
第三，房地產(chǎn)銷售方案
1.增值稅(出售資產(chǎn)):納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或者出售資產(chǎn)的，按照銷售額和規(guī)定的稅額計(jì)算應(yīng)納稅額，出售資產(chǎn)的稅額為5%。納稅人銷售額是納稅人為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)而收取的總價(jià)和額外費(fèi)用。繳納增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生之日，是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或者出售資產(chǎn)，從營(yíng)業(yè)收入中收取現(xiàn)金，或者取得從營(yíng)業(yè)收入中索取現(xiàn)金的憑據(jù)之日。納稅人轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或者出售資產(chǎn)，采用預(yù)付款方式的，以納稅人支付責(zé)任的周為收到預(yù)付款之日。
2.土地增值稅(預(yù)征稅):除國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)外，所有其他住宅區(qū)均適用預(yù)征稅。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)是指由中央政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，按照當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)規(guī)定的建筑國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造的簡(jiǎn)單住宅區(qū)。住宅區(qū)建成后，執(zhí)行國(guó)家限價(jià)或限價(jià)，中央指定出售住房，解決住房困難家庭的住房困難。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)一定是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。公司依據(jù)相關(guān)文件，并經(jīng)當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人批準(zhǔn)
機(jī)構(gòu)審查后確認(rèn)。
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。
3.企業(yè)個(gè)人所得稅(未完成產(chǎn)品):銷售未完成產(chǎn)品的收入，按照預(yù)定的應(yīng)稅毛利率按季(或按月)計(jì)算，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。未開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的應(yīng)納稅毛利率，由各省、市、自治州、省轄市確定
局和地方稅務(wù)局應(yīng)按下列規(guī)定確定:
(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治州、省轄市和天津市人民政府計(jì)劃單列市的老城區(qū)和郊區(qū)，且不得低于15%。
(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市老城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于10%。
(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他周邊地區(qū)的，不得低于5%。
(4)商品房、限價(jià)住房、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)危房不得低于3%。
案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商，但仍未完工，將于2010年4月開(kāi)始預(yù)購(gòu)，4-6月提前獲得總收入1億元。6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額-50萬(wàn)元。往年平均利潤(rùn)，企業(yè)應(yīng)該繳納多少企業(yè)個(gè)人所得稅？(假設(shè)企業(yè)用地由國(guó)家規(guī)定
預(yù)征率3%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，大部分教育費(fèi)附加1%。企業(yè)所在地為縣級(jí)市，地方稅毛利率為10%)
研究:企業(yè)預(yù)收1億元，應(yīng)交增值稅1萬(wàn)×5% = 500萬(wàn)元，城建稅500×7%，一般納稅人報(bào)稅流程35萬(wàn)元，教育費(fèi)附加500× 3% = 15萬(wàn)元，大部分教育費(fèi)附加500× 1% = 5萬(wàn)元。
10000×2% = 200萬(wàn)元(注:本案來(lái)自江蘇省地方稅務(wù)局，蘇州市土地增值稅預(yù)征收率為2%，故本案按2%計(jì)算。)，共計(jì)755萬(wàn)元。應(yīng)納稅所得額=-50+10000×10%-755 = 195萬(wàn)元，應(yīng)納企業(yè)個(gè)人所得稅= 195×25% = 48.75萬(wàn)元
4.稅(住宅買(mǎi)賣(mài)合同):住宅買(mǎi)賣(mài)合同按權(quán)屬轉(zhuǎn)移文件征稅，按萬(wàn)分之五的金額進(jìn)行脫鈣。
第四，交貨程序的完成
1.企業(yè)個(gè)人所得稅(完工后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品):開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品完工時(shí)，企業(yè)應(yīng)結(jié)清其應(yīng)納稅生產(chǎn)成本，并在此之前計(jì)算具體的三好銷售額，同時(shí)，具體三好一般納稅人的納稅申報(bào)處理金額與同一預(yù)定三好金額之間的利息，應(yīng)計(jì)入企業(yè)結(jié)合當(dāng)年其他項(xiàng)目計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地開(kāi)發(fā)、住宅區(qū)建設(shè)和銷售、商業(yè)寫(xiě)字樓及其他由建筑物、附著物、設(shè)施和公共設(shè)施開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)外，滿足下列前提條件之一的其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視為已經(jīng)完成:
(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完成證明材料已提交房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)備案。
(2)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始搭建。
(3)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已取得初始權(quán)屬證書(shū)。
在今年的納稅申報(bào)中，企業(yè)應(yīng)就開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體三好金額與預(yù)定三好金額的差異以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他相關(guān)信息出具調(diào)查報(bào)告。
案例:如果某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2010年12月開(kāi)發(fā)了一個(gè)開(kāi)發(fā)商，且此前已預(yù)收3億元，則此前已按照10%的應(yīng)稅毛利率計(jì)算出預(yù)定的三倍最優(yōu)金額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，向企業(yè)個(gè)人一般納稅人繳納納稅申報(bào)流程所得稅。12月和6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為-2300萬(wàn)元，具體完成后計(jì)算的三倍最佳金額為1.05億元，那么企業(yè)應(yīng)如何繳納企業(yè)個(gè)人所得稅？
研究:具體三好金額與同一預(yù)定三好金額之間的利息為7500萬(wàn)(10500-30000×10%)，應(yīng)納稅所得額為-2300+7500萬(wàn)= 5200萬(wàn)，應(yīng)繳納企業(yè)個(gè)人所得稅= 5200×25% = 1300萬(wàn)元。
2.土地增值稅(清算):
納稅人符合下列前提條件之一的，土地增值稅予以清算: (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并出售；(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完成竣工決算的整體移交；(3)需要進(jìn)行土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。
符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算: (一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目實(shí)用面積的比例在85%以上，或者雖不超過(guò)85%，但剩余實(shí)用面積已經(jīng)出租或者自用的；(2)銷售(預(yù)購(gòu))許可證未滿三年的；(三)納稅人申請(qǐng)注銷財(cái)務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)大多數(shù)縣市稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他條件。(五)有前款第(三)項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在注銷登記前清算土地增值稅。
在土地增值稅清算環(huán)節(jié)，如果發(fā)現(xiàn)納稅人滿足核定征收的前提，則按照核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。土地增值稅清算中符合下列前提之一的，可以核定征收。
(1)按照立法和行政事務(wù)規(guī)則的規(guī)定，應(yīng)有但無(wú)賬簿；
(2)私自銷毀賬冊(cè)或拒絕提供已付費(fèi)信息的；
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬慌或生產(chǎn)成本、收入單、費(fèi)用單信息不全，符合轉(zhuǎn)賬收入或抵扣項(xiàng)目定額的；
(四)按照土地增值稅清算的前提，企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令一般納稅人在期限內(nèi)結(jié)清納稅申報(bào)手續(xù)，但單證仍未清算的；
(5)審批計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，不執(zhí)行。
罕見(jiàn)問(wèn)題的答案
1.是否支付應(yīng)收房款
？如果房地產(chǎn)公司把一套私房賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，按照合同，2009年初房?jī)r(jià)應(yīng)該是100萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商只付了30萬(wàn)。2009年70萬(wàn)的額度會(huì)獲批嗎？
，還是憑具體收據(jù)繳納增值稅？
答:《中華人民共和國(guó)增值稅組織法》(司法部、商務(wù)部令第52號(hào))法律法規(guī)第二十四條規(guī)定，該法第十二條所稱營(yíng)業(yè)收入收到的現(xiàn)金，是指在納稅人應(yīng)稅行為期間或之后收到的現(xiàn)金。本法第十二條所稱取得營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金憑證的日期，為書(shū)面合同確定的支付年度的日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未約定支付年度的，為應(yīng)稅行為完成之日。因此，納稅人應(yīng)按合同確定的繳納年度確認(rèn)其營(yíng)業(yè)收入，并非法繳納增值稅。
2.房地產(chǎn)企業(yè)收費(fèi)需要繳納增值稅嗎？
答:根據(jù)《增值稅組織法》第五條:納稅人銷售為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和額外費(fèi)用，《增值稅組織法》法律法規(guī)第十三條規(guī)定，增值稅法律中所指的額外費(fèi)用，包括利息、支出、基礎(chǔ)、征收費(fèi)用、一般納稅人納稅申報(bào)過(guò)程利益返還、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、違約、滯納金、延期付款貸款、賠償、收款、預(yù)付現(xiàn)金、 罰息及其他實(shí)物附加費(fèi)，但不包括代下列場(chǎng)所收取的中央政府基金會(huì)或行政服務(wù)費(fèi): (一)經(jīng)國(guó)務(wù)院或中華人民共和國(guó)司法部批準(zhǔn)設(shè)立的中央政府基金會(huì)，以(二)代收時(shí)省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政債券支付； (3)收到的現(xiàn)金金額應(yīng)上繳財(cái)政。如果是符合要求的中央政府基礎(chǔ)或行政服務(wù)票價(jià)，不納入銷售金額征收增值稅，否則視為額外票價(jià)，征收增值稅金額。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租地下車位所有權(quán)，并與開(kāi)發(fā)商簽訂服務(wù)期20年的協(xié)議，收取費(fèi)用重復(fù)使用。這個(gè)收入要不要征收土地增值稅？
答:根據(jù)《土地增值稅組織法》及其相關(guān)法律法規(guī)，土地增值稅是對(duì)以其他方式有償轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及其附著物征收的稅收。轉(zhuǎn)賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)標(biāo)明相應(yīng)的所有權(quán)，未經(jīng)轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓。只租地下車位的行為，因?yàn)闆](méi)有過(guò)戶，不需要繳納土地增值稅。
4.以資產(chǎn)融資是否征收土地增值稅？
答:融資與房地產(chǎn)合資，如果融資合資方以土地(房地產(chǎn))入股融資或以合資為前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給融資合資企業(yè)時(shí)，暫免土地增值稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)的融資和合資企業(yè)征收土地增值稅。自2006年3月2日起，以土地(房地產(chǎn))入股融資或合資經(jīng)營(yíng)，以融資或合資經(jīng)營(yíng)方式從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，或以融資或合資經(jīng)營(yíng)方式與其所建社區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
5.如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)買(mǎi)房送摩托車的方式出售資產(chǎn)，
怎么處理？
答:據(jù)商務(wù)部確認(rèn)
《關(guān)于收入幾個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕875號(hào))和《商務(wù)部關(guān)于企業(yè)處置資本辦理個(gè)人所得稅難點(diǎn)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕828號(hào))規(guī)定，企業(yè)以購(gòu)買(mǎi)房屋、送摩托車等方式出售資產(chǎn)的，不屬于捐贈(zèng)，出售總額按照每件產(chǎn)品的輕率商業(yè)價(jià)值比例分?jǐn)偞_認(rèn)。出售的資產(chǎn)屬于未完成產(chǎn)品的，按照適時(shí)應(yīng)稅毛利率對(duì)資產(chǎn)預(yù)購(gòu)收入征收企業(yè)個(gè)人所得稅，但銷售摩托車不適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅收規(guī)定。
6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用自己的樣板房作為銷售部門(mén)。銷售部交房產(chǎn)稅嗎？如果有，房產(chǎn)稅原值如何確定？
答:《商務(wù)部關(guān)于城市土地使用稅房產(chǎn)稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用、出租或出借本企業(yè)自建的住宅區(qū)，自私有房屋使用或投入使用的次月起征收房產(chǎn)稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在住宅小區(qū)的幫助下，從銷售部門(mén)開(kāi)始使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。作為自用的銷售部門(mén)，根據(jù)《房產(chǎn)稅組織法》的有關(guān)規(guī)定，將銷售部門(mén)房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅所得額，然后按照1.2%的稅率繳納房屋一般納稅人的所得稅。
在不動(dòng)產(chǎn)原值的確認(rèn)上，存在分歧。周一計(jì)算繳納房地產(chǎn)一般納稅人的納稅申報(bào)流程稅。2009年1月1日至2010年12月21日，根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于房產(chǎn)稅征收城市土地使用稅難點(diǎn)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))，按照房地產(chǎn)原值計(jì)稅的房地產(chǎn)，無(wú)論是否記入會(huì)計(jì)賬簿人民幣科目，都應(yīng)按住宅市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算繳納。私有房屋的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行審計(jì)。納稅人未按照國(guó)家會(huì)計(jì)法規(guī)進(jìn)行審計(jì)和記錄的，應(yīng)當(dāng)按時(shí)對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行變更或者重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。從2010年12月21日起，根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于殘疾人就業(yè)單位土地使用稅政策的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕121號(hào))，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中如何對(duì)房地產(chǎn)原值進(jìn)行審計(jì)，房地產(chǎn)原值都應(yīng)包括租金，包括取得土地所有權(quán)所支付的價(jià)款和一般納稅人開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的納稅申報(bào)過(guò)程費(fèi)用。
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與該商鋪的賣(mài)方達(dá)成協(xié)議，約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商鋪以30%的折扣轉(zhuǎn)售給賣(mài)方，但賣(mài)方必須在2年內(nèi)將購(gòu)買(mǎi)的商鋪提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租。這種情況包括
是嗎？
答:根據(jù)“商務(wù)部”的說(shuō)法，一個(gè)人與一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了前提優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)一家店鋪
《關(guān)于疑難問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2008〕576號(hào))規(guī)定，上述行為是出賣(mài)人以所購(gòu)商鋪的租金收入交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租，支付部分購(gòu)房款。所以在上述情況下，花費(fèi)少于一人的賣(mài)方的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格應(yīng)等于房產(chǎn)租金收入，并按“個(gè)人房產(chǎn)租金收入”項(xiàng)目征收所得稅。每次個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃的收入金額，按照協(xié)議約定的租賃結(jié)束時(shí)一般納稅人納稅申報(bào)過(guò)程的平均價(jià)值，以少支出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算確定。