根據(jù)財務(wù)條例
營改增后契稅、財產(chǎn)稅、土地增值稅和個稅的計稅基礎(chǔ)困難
< 公司合理避稅方法p>”(國稅發(fā)〔2016〕43號，以下簡稱“43號文件”)，出租屋契稅、房產(chǎn)稅、所得稅的計稅基礎(chǔ)不含增值稅，即只有取得一定的收入，營改增后才會降低上述增值稅的計稅基礎(chǔ)，降低具體稅率。但由于其獨特的征稅基本原則，土地增值稅的具體稅率不會這么簡單地“降低”。43號文件明確規(guī)定土地增值稅為:“三。房地產(chǎn)土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入為不含增值稅的收入。《
中華人民共和國土地增值稅合理避稅法
《土地增值稅》中規(guī)定的土地增值稅從項目涉及的增值稅進項稅額中扣除。如果允許在銷項稅額中計算抵扣，則不計入項目抵扣。如果不允許在輸出公司的合理避稅方法中計算抵扣，可以計入“項目”的抵扣。
根據(jù)這一明確規(guī)定，如果“營改增”前的土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入為R，扣除項目后的總額為R，且該稅種具有一般增值稅納稅地位，則只能獲得相同的應(yīng)納稅所得額。“營改增”后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅銷項稅額=(R-土地出讓金)/(1+11%)，納稅所得與銷項稅額的差額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅所得。
對土地增值率產(chǎn)生負面影響的第二個環(huán)境因素是公司的合理避稅方式:如果項目抵扣涉及的增值稅進項稅額要從銷項稅額中扣除，則以不含稅金額在一定程度上計入項目抵扣:其中，假設(shè)r1、r2、r3分別為購買建筑材料、建筑公共服務(wù)、交通服務(wù)等相關(guān)公共服務(wù)的抵扣項目，那么“營改增”后的三個抵扣項目為r1/(1+17%)
對土地增值率產(chǎn)生負面影響的第三個環(huán)境因素是，增值稅作為增值稅和附加稅，屬于
土地增值稅組織法
第六條明確規(guī)定的可以納入“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅”，但“營改增”后繳納的增值稅不能作為“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅”抵扣，會減少工程項目的抵扣，從而對土地增值率產(chǎn)生負面影響。
舉例:某房地產(chǎn)中小企業(yè)出售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目，假設(shè)轉(zhuǎn)讓取得的稅收收入為1.5億元，扣除項目后，土地出讓金為3000萬元，開發(fā)成本為建筑材料3000萬元，建筑勞務(wù)分包1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)支出中的利息費用為1200萬元(利息費用不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目計算分攤，也不能提供。
國際融資
政府機構(gòu)證明)，房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為10%。如果忽略稅收，“營改增”前扣除的項目金額為:
1.土地出讓金3000萬元；
2.開發(fā)成本= 3000+1000 = 4000萬元；
3.開發(fā)支出=(土地出讓金+開發(fā)成本)×10% =(3000+4000)×10% = 700萬元；
4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅=增值稅+城市維護建設(shè)項目稅+教育費附加+大部分教育費附加= 15000×5%+15000×5%×(7%+3%+2%)= 840萬元；
5.附加扣除=(土地出讓金+開發(fā)成本)×20% =(3000+4000)×20% = 1400萬元。
如果以上五項扣除額合計為9940萬元，則土地增值率=(15000-9940)/9940×100%=51%，適用稅額為40%，快速扣除比例為5%。
增值稅
=(15000-9940)×40%-9940×5% = 1527萬元。
在“營改增”之后，假設(shè)A中小企業(yè)的所有生產(chǎn)成本都按照適用的稅種征稅
增值稅
對于專用發(fā)票，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的增值稅=(15000-3000)/(1+11%)×11% = 1189.19萬元，轉(zhuǎn)讓所得不含稅= 15000-1189.19 = 13810.81萬元。
每個扣除項目的金額為:
1.土地出讓金3000萬元；
2.開發(fā)成本= 3000/(1+17%)+1000/(1+11%)= 3465萬元；
3.開發(fā)支出=(土地出讓金+開發(fā)成本)×10% =(3000+3465)×10% = 646.5萬元；
4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅=城市維護建設(shè)項目稅+教育費附加+大部分教育費附加=[1189.19-3000/(1+17%)×17%-1000/(1+11%)×11%]×(7%+3%+2%)
5.附加扣除=(土地出讓金+開發(fā)成本)×20% =(3000+3465)×20% = 1293萬元。公司的合理避稅方法
如果以上五項扣除額合計為8483萬元，土地增值率=(13810.81-8483)/8483×100%=63%，適用稅額為40%，快速扣除比例為5%。
土地增值稅
=(13810.81-8483)×40%-8483×5% = 1706.97萬元。
一、中小企業(yè)“營改增”前后的計算
土地增值稅
對比見下表:
可見，”
用增值稅取代營業(yè)稅
“納稅后，雖然轉(zhuǎn)讓所得不含稅，但比”
用增值稅取代營業(yè)稅
“在下降之前，但是增值稅仍然包括在與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅收中，并且開發(fā)成本也由于某種程度的因素而降低，這導致可扣除費用和額外扣除額的減少。因此，土地增值率和土地增值額不會略有增加，導致繳納土地增值稅的責任增加，這需要中小房地產(chǎn)企業(yè)的特別關(guān)注。