國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月19日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月底，庵野秀明70個(gè)省市的物價(jià)環(huán)比沒(méi)有上漲。雖然跌幅繼續(xù)收窄，但樓價(jià)并沒(méi)有停止下跌，穩(wěn)定下來(lái)。
央行9月30日改革后，全省樓市明顯出現(xiàn)一波復(fù)蘇，但進(jìn)入11月后，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)并未停滯，許多房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的交易再次變得呆滯。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衰退和輿論壓力的增加，中央政府可能會(huì)再次打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“關(guān)于二手房營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策，國(guó)家稅務(wù)總局正在準(zhǔn)備研究工作。原短期總局還對(duì)部分重點(diǎn)城市進(jìn)行了選擇性實(shí)地考察，統(tǒng)計(jì)了現(xiàn)階段二手房消費(fèi)市場(chǎng)的銷售和稅收狀況。”國(guó)家稅務(wù)總局的一位高級(jí)官員告訴記者。
“在此之前，國(guó)家稅務(wù)總局確實(shí)派了一個(gè)調(diào)研小組對(duì)部分城市的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)增值稅進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，對(duì)二手房銷售項(xiàng)目的各項(xiàng)增值稅納稅情況進(jìn)行了詳細(xì)分析。”西部省會(huì)北京市某市政府機(jī)構(gòu)的一位高級(jí)官員告訴記者，從國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)合理避稅方式的實(shí)地調(diào)查所揭示的情況來(lái)看，很明顯，國(guó)家稅務(wù)總局有調(diào)整二手房銷售營(yíng)業(yè)稅的計(jì)劃，但是否會(huì)在今年年底出臺(tái)，仍取決于消費(fèi)市場(chǎng)的情況。
一位知情的接近國(guó)家稅務(wù)總局的市民表示，今年年初之前調(diào)整二手房營(yíng)業(yè)稅政策的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高。預(yù)計(jì)國(guó)家稅務(wù)總局將在調(diào)整方向上給出相對(duì)明確的政策主題，但仍需各地出臺(tái)，以明確凌空的政策。
“最近，我們多次向公安部和大多數(shù)中央政府提供二手房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從目前的消費(fèi)市場(chǎng)情況來(lái)看，10月底經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的復(fù)蘇后，二手房的交易情況一直令人擔(dān)憂。”鏈家地產(chǎn)的一位管理人士告訴記者，從省級(jí)來(lái)看，在二手房的相關(guān)稅收政策中，營(yíng)業(yè)稅免稅期有空的小調(diào)整期。
月底，部分城市二手房消費(fèi)市場(chǎng)再次呈現(xiàn)交易放緩的發(fā)展趨勢(shì)。以上海為例，我愛(ài)我親愛(ài)的消費(fèi)市場(chǎng)研究所。16如何合理避稅？據(jù)每日統(tǒng)計(jì)，11月上半月，海淀區(qū)二手房小區(qū)4662個(gè)，比10月下半月下降31.5%，比9月下降21.7%。
我愛(ài)我親愛(ài)的胡景暉總統(tǒng)，他認(rèn)為上海二手房的整體價(jià)值從目前的地理位置和價(jià)格來(lái)看仍然很低。在金融機(jī)構(gòu)中，房貸匯率30%的折扣不可忽視空，利息產(chǎn)生成本低。未來(lái)二手房總市值將回歸平淡，議價(jià)價(jià)格空偶爾會(huì)進(jìn)一步上漲，二手房?jī)r(jià)格也將呈現(xiàn)穩(wěn)步下跌。
根據(jù)營(yíng)業(yè)稅組織法的明確規(guī)定，已繳納2年但不滿5年的二手房銷售，按照銷售金額計(jì)稅。以消費(fèi)市場(chǎng)成交價(jià)100萬(wàn)元的普通房子為例。超過(guò)2年不滿5年的，需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，即5萬(wàn)元。同時(shí)，在5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上，還需要繳納6%的城建稅、3%的高等教育稅和2%的高等教育稅，共計(jì)5500元。
“稅收政策的調(diào)整不僅關(guān)系到消費(fèi)市場(chǎng)，也關(guān)系到大多數(shù)財(cái)政。二手房銷售營(yíng)業(yè)稅目前屬于地方稅務(wù)局綜合管理。一旦進(jìn)行調(diào)整，大多數(shù)稅收將受到負(fù)面影響。因此，國(guó)家稅務(wù)總局仍需對(duì)增值稅商業(yè)價(jià)值如何合理避稅進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。”上述接近國(guó)家稅務(wù)總局的人士告訴記者。
實(shí)質(zhì)上，利息制度仍然是調(diào)控樓市最重要的方式，借助二手房銷售稅調(diào)控樓市是有先例的。
1999年，為了配合國(guó)家歷次住房制度改革，大力重啟住房二級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)了
建議購(gòu)買并居住一年以上的人員，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，銷售時(shí)按照銷售價(jià)格扣除購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)格后的利息計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。
此后，為了遏制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，國(guó)家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免稅期限。2005年，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院將上述營(yíng)業(yè)稅免稅期限從“一年”調(diào)整為“兩年”，以抑制投機(jī)者的投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。2009年12月，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院將免稅期限從“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院在營(yíng)業(yè)稅五年免征期的基礎(chǔ)上，將以前的二手房銷售利息稅改為定額征收。
雖然政府層面還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策，但一些省市到目前為止已經(jīng)悄然調(diào)整了二手房交易稅的相關(guān)政策。
幾天后，南昌市出臺(tái)政策，提出如果一個(gè)人一般買房，屬于中產(chǎn)階級(jí)唯一的房子，契稅減半；個(gè)人購(gòu)買90平米及以下普通住房，屬于中產(chǎn)階級(jí)唯一住房的，契稅為1%
征用。同時(shí)，各地可以為二手房出售繳納必要的契稅和營(yíng)業(yè)稅。
“因?yàn)槎址繝I(yíng)業(yè)稅屬于地方稅務(wù)局的一般管理，大多數(shù)中央政府都有權(quán)通過(guò)合理的避稅手段來(lái)調(diào)整政策。到目前為止，一些三四線城市已經(jīng)進(jìn)行了政策調(diào)整，以刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易。也可以看出，大多數(shù)中央政府都急于救市。”行業(yè)研究員陳建波告訴記者。
事實(shí)上，從去年年初各地爭(zhēng)相取消限購(gòu)開(kāi)始，到央行9月30日改革，各地房地產(chǎn)政策已經(jīng)多次調(diào)整，20多個(gè)城市還在購(gòu)房支出、契稅減免等各方面進(jìn)行了調(diào)整。但是現(xiàn)在經(jīng)過(guò)多輪救助，消費(fèi)市場(chǎng)的交易情況并沒(méi)有明顯改善。
統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與9月份相比，在商品房建設(shè)的各個(gè)方面，70個(gè)城市中有69個(gè)城市的房?jī)r(jià)在10月底上漲，1個(gè)城市的房?jī)r(jià)總體上漲。去年漲價(jià)67次，今年漲價(jià)3次。此外，10月份，全省一、二手住宅區(qū)價(jià)格指數(shù)仍處于進(jìn)一步穩(wěn)定狀態(tài)，為2011年以來(lái)的最低水平，比2012年下半年低1.22點(diǎn)和0.52點(diǎn)。
根據(jù)陳建波的研究，自今年年初以來(lái)，政府機(jī)構(gòu)和地方政府頻繁采取救市政策。但是，雖然這些政策會(huì)有助于緩解住房只是需要買房的輿論壓力，刺激短期內(nèi)的改善需求，但在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅消費(fèi)市場(chǎng)國(guó)民生產(chǎn)總值需求萎縮的環(huán)境因素下，刺激樓市的現(xiàn)象并不如原來(lái)的政策預(yù)期。