關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
包括
退稅困難公告
商務(wù)部公告2016年第81號(hào)
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收條例》及其法律法規(guī)的有關(guān)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱“企業(yè)”)現(xiàn)因
清算中，導(dǎo)致企業(yè)所得稅多付的退稅問題公告如下:
1.企業(yè)未按時(shí)結(jié)清開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅，在合理避稅前夕發(fā)生企業(yè)所得稅和工資結(jié)算虧損，以及有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，按照法律法規(guī)的明確規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下年虧損，并以下年收入予以補(bǔ)償。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目是指準(zhǔn)備開發(fā)的第三人項(xiàng)目。
二、企業(yè)未能按時(shí)結(jié)清開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅，且無后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可因項(xiàng)目的土地增值稅因素計(jì)算每年多繳納企業(yè)所得稅，并申請退稅:
(1)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總值，按照項(xiàng)目開發(fā)每年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總值的比例，在項(xiàng)目開發(fā)每年分?jǐn)偅匆韵鹿接?jì)算:
每年分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目總銷售收入)
本公告所稱銷售收入，包括同等工資合理避稅后銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售增值額不超過扣除項(xiàng)目20%的國際標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)的銷售收入。
(2)項(xiàng)目開發(fā)每年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去當(dāng)年已從企業(yè)所得稅凈利潤中扣除的土地增值稅后的金額，屬于前夜應(yīng)扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)變更當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，按時(shí)計(jì)算當(dāng)年應(yīng)退還的企業(yè)所得稅；當(dāng)年繳納的企業(yè)所得稅嚴(yán)重不足以退稅的，應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)下年虧損，變更下年應(yīng)納稅所得額。
(3)土地增值稅按上述方式分?jǐn)傋兏笙鄳?yīng)年度出現(xiàn)應(yīng)納稅所得額為負(fù)的，應(yīng)及時(shí)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
(4)企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅，不得超過企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的每一年繳納的企業(yè)所得稅；超出部分視同項(xiàng)目清算年度造成的損失，結(jié)轉(zhuǎn)下年使用。
3.企業(yè)申請退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料，說明應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的計(jì)算步驟，包括項(xiàng)目繳納的土地工資增長稅總額、項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入、每年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵褟膬衾麧欀锌鄢耐恋卦鲋刀悺⒚磕赀m用的稅額，以及是否有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目。
四、本公告自發(fā)布之月起施行。本公告期末，企業(yè)已清算土地增值稅且無后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，公告后仍存在清算土地增值稅造成的損失，多繳納的企業(yè)所得稅按照本公告第二條明確規(guī)定的方法計(jì)算，并辦理退稅。
《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前企業(yè)所得稅處理難點(diǎn)的公告》(商務(wù)部2010年第29號(hào)公告)同時(shí)廢止。
特此宣布。
商務(wù)部
2016年12月9日