中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅征收管理明確規(guī)定的新聞稿
中華人民共和國國家稅務(wù)總局2016年第70號新聞稿2016年11月10日
為進(jìn)一步完善營改增后土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅組織法》及其法律法規(guī)、《司法部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅計稅依據(jù)困難的通知》(財稅〔2016〕43號)等。，土地增值稅征收管理中的一些問題如下:
一、新增最新節(jié)稅政策后，土地增值稅應(yīng)納稅所得額確認(rèn)困難。
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅所得不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅應(yīng)納稅所得額不包括增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅應(yīng)納稅所得額不包括增值稅應(yīng)納稅額。
為了方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征收的計算，如果中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)征收的方式出售單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地增值稅預(yù)征收的依據(jù)可以通過以下方式計算:
土地增值稅征收依據(jù)=預(yù)繳-增值稅應(yīng)預(yù)繳
第二，營改增后相當(dāng)于出售房產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅所得額的確定問題
納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利、獎勵、內(nèi)部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資本等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生時，應(yīng)相當(dāng)于出售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)符合《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的最新節(jié)稅政策》
《關(guān)于管理困難的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條明確規(guī)定了執(zhí)行。納稅人安置被拆遷戶，拆遷安置辦公樓應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)和工程項目的抵扣，按照《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)困難問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條執(zhí)行。
三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的扣稅問題
(1)營改增后，計算土地增值稅抵扣的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅”不包括增值稅。
(2)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)繳納的城市維護(hù)建設(shè)工程稅(以下簡稱“城建稅”)和教育費附加可根據(jù)清算項目準(zhǔn)確計算，可從實際情況中扣除。不能按照清算項目準(zhǔn)確計算的，應(yīng)當(dāng)在清算項目預(yù)繳增值稅時，從繳納的城建稅、教育費中扣除。
城市建設(shè)稅和其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓教育費附加扣除按上述規(guī)定執(zhí)行。
四、營改增前后土地增值稅清算的計算問題
房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)在清理營改增后的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)按照以下方式確定相關(guān)金額:
(1)土地增值稅應(yīng)稅所得=營改增前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得+營改增后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不含增值稅所得
(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費=營改增前繳納的增值稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。
動詞 （verb的縮寫）營改增后建筑安裝費用的發(fā)票確認(rèn)問題
營改增后，按照《中華人民共和國國家稅務(wù)總局關(guān)于綜合的規(guī)定》推進(jìn)接受公共服務(wù)建筑安裝取得的增值稅專用發(fā)票的增值稅納稅人
《關(guān)于體制改革中稅收征管問題的新聞稿》(中華人民共和國國家稅務(wù)總局2016年第23號新聞稿)明確規(guī)定，發(fā)票備注欄注明建筑公共服務(wù)以縣(市、區(qū))名和項目名為依據(jù)，否則不計入土地增值稅，從項目定額中扣除。
六、舊房轉(zhuǎn)讓時的抵扣計算問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房舊建筑。無法取得風(fēng)險評估價格，但可以提供購買發(fā)票的，扣除《中華人民共和國土地增值稅組織法》第六條第一項、第三項規(guī)定的項目金額，按以下方式計算:
(1)購買憑證為營改增前取得的增值稅發(fā)票的，按發(fā)票載明的金額計算(不扣除增值稅)，從購買當(dāng)年起至轉(zhuǎn)出當(dāng)年每年加5%。
(二)營改增后取得的購房證明。
如有稅項，則按購買年度至轉(zhuǎn)讓年度發(fā)票總稅額加5%計算。
(3)提供的采購發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票中未包含的增值稅金額與不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和計算，按照最新的節(jié)稅政策，從采購當(dāng)年到轉(zhuǎn)移當(dāng)年每年加5%計算。
本新聞稿自發(fā)布之月起生效。
特別最新節(jié)稅政策本新聞稿。
國家稅務(wù)總局
2016年11月10日