11月9日，上海市16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)實行房地產統(tǒng)一登記制度，開始發(fā)放新的權屬證書。
此前，上海、天津、兗州、柳州、溫州等30多個城市已實現(xiàn)綜合注冊。根據(jù)房地產登記會議的部署，兩縣將在今年年底前完成政府職能機構的整合。
各地房地產登記管理的發(fā)展往往與消費市場和房產稅密切相關。從2003年開始，我們開始研究工作財產稅。經過六周多的“空轉讓”試點，按評估值征稅的新技術怎么可能是合理的避稅形式？再加上房地產登記帶來的基礎統(tǒng)計數(shù)據(jù)，開征房產稅的前提日益成熟。
今天不用猜下一個房產稅試點城市誰來花，因為房產稅會先制定，然后在國外實施。該部作為領導稅務改革的主要機構，表示將配合第一屆全國人民代表大會的法律。
司法部副部長樓繼偉在《關于信息化稅收試點的若干意見》通過后發(fā)表文章，闡述房產稅改革思路:兼顧經濟、社會、個人住房、手工業(yè)地產等環(huán)境因素，合理設置建設項目。，買賣，保留環(huán)節(jié)稅率；加強現(xiàn)場調查，依法辦事，主動推進。
不同于以往的房產稅和天津、成都的試點，根據(jù)樓繼偉解釋的改革方向，房產稅改革需要改變房產各環(huán)節(jié)原有的稅種，除了稅收，票價項目也要包括在內。對于合并哪些稅種，取消哪些稅種，改變哪些稅種，今天仍有爭論。
樂觀人士指出，稅制改革是全面依法治國的重要環(huán)節(jié)，房地產稅在十三五期間應該能達到空。然而，由于法律程序的限制，該法律最慢的通過時間將是2017年。
房地產統(tǒng)一登記制度:20如何合理避稅18年
房地產統(tǒng)一登記可以在一定程度上抑制投機者在房地產消費市場的焦慮情緒；所以出現(xiàn)了很多地產大佬的調侃，地產統(tǒng)一登記叫了很多年了，還是沒有具體的姿態(tài)。
今天，這項管理工作已經準備就緒。
大多數(shù)職能政府機構的整合已準備就緒。根據(jù)10月初召開的第四屆房地產登記管理部際會議披露的數(shù)據(jù)，截至目前，198個市(州)完成了政府職能機構整合，1193個縣(區(qū))完成了政府職能機構整合，分別占全省兩縣總數(shù)的60%和42%。
更容易整合分散在邊境地區(qū)、房屋建筑、農業(yè)、畜牧業(yè)、海洋生物機構等的不動產登記職能。成為一個綜合性的房地產登記機構，這涉及到權責、編制、政府機構等方面的變化。
原計劃兩縣政府職能機構整合的管理工作應在今年年底前完成。為此，第四季度邊檢部門推出專項監(jiān)管，要求準確把握大部分職能政府機構的整合性和具體性，以職能明確、政府機構完善、上下銜接為國際標準，設立賬戶并大力推廣；對于大部分未能在年初如期完成的工程，特區(qū)政府會提出意見和建議。
責任鞏固只是開始，關鍵是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的共享和公共服務的改善。今后，房地產登記的相關數(shù)據(jù)應與住房城鄉(xiāng)建設、畜牧、農業(yè)、海洋生物等機構的審批數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)進行動態(tài)溝通和共享，不要求房地產登記申請人重復提交。
國家林業(yè)局政策司司長魏麗華表示，實行統(tǒng)一登記，可以摸清原告不動產的基本權利邊界，提高登記的準確性和權威性，避免因權力不清引發(fā)糾紛；建立非法發(fā)布和查詢房地產登記數(shù)據(jù)的制度，可以有效保障房地產交易的安全。
各地負責推進省道、臺不動產登記統(tǒng)計數(shù)據(jù)整合，做好數(shù)據(jù)接入平臺的準備和管理工作。比如河北省提出，2016年初之前，將系統(tǒng)建設項目、統(tǒng)計數(shù)據(jù)整合、各類房地產登記申請應用進行合并對接；2017年初之前，全市房地產登記數(shù)據(jù)將實現(xiàn)共享，可以提供數(shù)據(jù)查詢的公共服務。在國家層面，預計2018年前不動產登記函將投入運行，不動產統(tǒng)一登記制度基本成型。
房地產基礎文件:在“變化”中緩慢生成
《不動產登記組織法》明確規(guī)定，交通、公安、行政、財政、工商、國際金融、統(tǒng)計等機構應當加強不動產登記相關數(shù)據(jù)的共享。
江蘇省某干部地稅局一位高官在《21世紀經濟發(fā)展報告》中對一位著名記者說，房地產數(shù)據(jù)共享是房產稅征收面臨的首要問題。房產數(shù)據(jù)在住建部手里。
金融事務
機構稅收需要他們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來支持。
現(xiàn)實生活中，房建部門掌握的數(shù)據(jù)也很完善。北京大學公共商學院講師曲衛(wèi)東在《21世紀經濟發(fā)展報告》中對著名記者表示，在房地產企業(yè)規(guī)模化之前，大部分農田都是由機構自己出錢建房，大部分房子都是貨幣體系，而不是債券買賣。比如上海有大量的中央財產、軍隊財產、企事業(yè)單位，這些財產的信息被控制在系統(tǒng)外，沒有在中央政府管理機構登記。
不動產統(tǒng)一登記有助于生成原始基礎文件。然而，生成統(tǒng)計數(shù)據(jù)需要幾周的時間。
《不動產登記組織法》規(guī)定，登記遵循“嚴格管理、穩(wěn)定倒計時、方便群眾”的原則，不動產當事人已經非法享有的不動產基本權利不會因登記政府機構和登記程序的變更而受到影響。
各地在實施一體化登記時，往往采用“不變，不變”的原則。僅當貸款登記、變更登記、轉移登記等。同時運行，新的產權證將同時運行，原產權證將同樣有效。因此，如何在“變化”中合理避稅，對于完整的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說是一個緩慢的生成過程。
曲衛(wèi)東說，開征房產稅，要確切知道某個耕地上有多少房屋信息，用于什么用途，要把原來獨立的耕地和房屋信息進行整合。另外，未來房產稅如果把中產階級作為一個納稅群體，需要有中產階級、戶口、人口等數(shù)據(jù)支持。
《稅收征管法》的修訂試圖解決數(shù)據(jù)共享的制度問題。到目前為止，《稅收征管法》修正案已經準備進入立法程序，在此之前，已經在國務院法制辦制定表中咨詢過一次。
試點12年:從打壓到發(fā)展稅源
房產稅討論了12年，一路演變，改革和側重點不同。
2003年10月，黨的十六屆四中全會首次提出房產稅的概念，“改革城市建設項目稅，在滿足前提的情況下，對房地產征收統(tǒng)一法規(guī)的房產稅，并相應取消相關票價”。
隨后，上海、深圳等10個省市開始向試點轉移房產稅空。過去改革的思路是房產稅應該是財產稅，為了完善中國的國家制度，原則上按照評估值征收。房地產的估價價格與“房”和“地”都有關系，不能砍。因此，財產稅是由原來的控股環(huán)節(jié)稅——財產稅和。
一位多次參與上海房產稅空轉移試點的地稅局高官告訴《21世紀經濟發(fā)展報告》的一位著名記者。
金融事務
改革房產稅制度的想法很具體。首先，現(xiàn)行的財產稅和一項城市耕地使用稅將合并成一項新的“財產稅”，根據(jù)評估價值征稅。第二，征稅范圍將擴大到包括一個人自己的房子。
在2009年和2010年房價高的時候，提到房地產調整和長效機制，房產稅或房產稅是必然的，房價調整被放在了最重要的位置。
2011年底，經中華人民共和國國務院批準，天津和成都開展了個人住房房產稅試點。
天津試點主要針對新購住房如何合理避稅，以及新購住房超過指定總面積的部分。成都試點的調控嘗試更為明顯，主要針對高檔住宅區(qū)和居民住宅的征稅。中國和香港對待本地登記人口和非登記人口的方式都不同，非登記人口的納稅率更低。
器官
財經新聞
金融學院講師溫來成在接受《21世紀經濟發(fā)展報告》著名記者采訪時表示，天津、成都房產稅試點主要是從調控房地產消費市場的角度出發(fā)，稅收的作用處于相對次要的位置。
四年過去了，上海、重慶、中國、香港的房價還在漲。因此，有人認為，中港試點表明，房產稅對房價調整沒有顯著影響。一些研究工作也認為，開征房產稅在一定程度上抑制了中國和香港房價的過快增長；然而，房價的調整是綜合環(huán)境因素的結果，如天津歷年來的“限購令”。
2013年11月，中共十八屆四中全會關于全面依法治國的決定明確提出“加快房地產稅法建設，積極推進改革”。這就結束了各方對房產稅擴大化的臆測，房產稅改革要依法進行。
2014年6月，《關于信息化稅收試點的意見》經政治局審議通過。隨后，10月，司法部副部長樓繼偉在《求是》發(fā)表文章指出，房產稅改革的大方向是在保障基本生活需求的基礎上，兼顧經濟、社會、個人住房和手工業(yè)房產的稅費等環(huán)境因素，適當設定建設項目、銷售和留存環(huán)節(jié)的稅率，以促進房地產消費市場健康持續(xù)發(fā)展，逐步使房產稅成為金融停滯和穩(wěn)定的最大收入可能性。
房地產稅作為最穩(wěn)定的財政收入的可能性之一，受到高度重視。有很多因素，比如房地產是大部分中央政府天然而優(yōu)秀的稅基，大部分缺乏“后”的整體稅收，開發(fā)商的收入無法匹配，需要合理避稅，需要多年比較穩(wěn)定的財政支出。
房地產稅的構成:
合并“兩稅”或“五稅一費”
整個房地產行業(yè)的稅率都是合理的，還是被很多人詬病。開發(fā)、建設、貿易環(huán)節(jié)稅率較重，保留環(huán)節(jié)稅率較重。主動改變也是業(yè)界的共識。
房地產開發(fā)、建設項目、銷售環(huán)節(jié)、耕地占用稅、農用地轉用稅、農用地轉用稅、農用地轉用稅、農用地轉用稅等稅收；只保留一個城市的房產稅和耕地占用稅。
社會科學院
財經新聞
戰(zhàn)略研究所稅務研究所副所長北京晚報在接受《21世紀經濟發(fā)展報告》采訪時表示，前面提到的房產稅改革具體指的是“兩稅合并和征收風險評估”。今天司法部副部長提到要對建設項目、銷售、維修等環(huán)節(jié)適當設定稅率，這就提供了新的思路。可以考慮房產稅、耕地占用稅、契稅、城市交通設施費(向建設項目單位收取的費用)，即“五稅一費”。
據(jù)北京晚報報道，目前房地產企業(yè)的稅收大多集中在建設項目和銷售環(huán)節(jié)。變更后，房屋持有環(huán)節(jié)的稅收將會增加，而建設項目和銷售環(huán)節(jié)的稅收將相應減少，房地產價格可能會略有調整。
原因是“五稅一費”，因為房地產企業(yè)特有的稅種除了保留環(huán)節(jié)的兩稅之外，還包括耕地占用稅、耕地占用稅稅率和契稅；在票價項目中，城市交通設施的成本相對較小且明顯。
司法部金融自然科學研究中心原副主任康佳在接受新聞媒體采訪時也表示，“房地產稅”不僅包括房產稅，還包括農業(yè)土地稅率和農業(yè)土地使用稅。未來房產稅改革將不再以房產稅為目標，而是將整個房地產企業(yè)的稅收車輪退化。最終的大方向可能是系統(tǒng)減稅，民眾稅率可能降低。
文萊成說，房產稅改革涉及現(xiàn)有稅種的合并或取消，哪些合并，哪些取消，還有爭議。有人認為是“兩稅合一”。如何合理避稅？有人認為應該涉及更多的稅種，比如取消視覺效果差的農地稅率。
有待解決的爭論:對改革的方向沒有共識
房產稅改革主要是提高大部分稅種，或者說是調節(jié)或控制房產收益。有不同的想法和計劃。雖然討論了12年，嘗試了不同的方式，但仍然說如何合理改革避稅財產稅。
如果是為了提高收入，可能需要大量的征收。如何合理避稅學者已經計算出，房產稅有望成為最重要的收入可能性。
北京大學金融
國際融資
該學院講師安提夫在2012年做了一個計算。第一間客房為生活資料免稅，按2010年全省私有房屋總竣工面積計算(假設免稅私有房屋占一半)，2010年全省小而合理的避稅區(qū)域平均售價為5029元/平方米，按照50%的價格風險評估率(即以評估價格的一半為計稅基數(shù))，參照1%的國際廣泛稅(具體稅率為0.5*1%=0.5%)
如果普通住宅和高檔公寓樓區(qū)別對待，以及如何合理規(guī)避住宅，后者按照3%的稅率和70%的風險評估率計算(具體稅率為0.7*3%=2.1%)，前夜房產稅收入6571億元，占GDP的1.7%，占本級大部分稅種的16.2%。
無論是15%還是16.2%，財產稅在大部分財政支出中的比重都有明顯提高。安體富指出，房產稅收入停滯、均衡、穩(wěn)定，可以緩解干部中央財政危機。
如果要調控房價或收入，稅收的作用就會明顯減弱。比如天津計劃，只處理新增住房，不涉及存量住房，以存量價格為計稅基礎，具體稅收為0.6%。2011年上調房產稅約6800萬元，占本級稅收的0.02%。成都試點，只針對高檔住宅區(qū)，具體稅收0.5%-1.2%。2011年稅收收入約1億元，占本級稅收收入的0.03%。
如果把全輪的稅作為一個整體來考慮，房產稅改革，未來大部分財政收入增長的內部空都是值得考慮的。因為房地產企業(yè)貢獻的稅收占大部分稅收的比重非常高。比如貴州國家統(tǒng)計局的研究表明，房地產融資已經成為貴州大部分稅種的主要可能性。2010年至2012年，房地產
制造
而紡織稅分別占全市財政支出的43.2%、43.5%和42%。
據(jù)《北京晚報》報道，據(jù)他計算，全省各省市(自治區(qū)、直轄市)房地產企業(yè)的稅收收入對大部分稅種的平均價值貢獻僅35%左右。房地產企業(yè)的稅率已經比較高了，通過提高控股環(huán)節(jié)的稅率來提高企業(yè)稅率的內部空增幅并不大。
農地租賃與房產稅的關系也是一個不可回避的熱門話題。文萊成說，房價中相當一部分是土地出讓的生產成本，這個收入早就歸中央所有了；保留環(huán)節(jié)稅
房產稅
對于包括土地出讓收入在內的房產價格，存在重復征稅的嫌疑。
此外，上述江蘇省地方稅務局的高級官員在《21世紀經濟發(fā)展報告》中告訴著名記者，在留住一個人的過程中，面對稅收要謹慎。在現(xiàn)實生活中，企業(yè)納稅更難。中小企業(yè)欠稅的，可以通過金融機構賬戶代扣代繳；但是對一個人的中產階級征稅，比如房產稅的住房，涉及到人的基本生存問題，不可能采取強制征稅政策。
重要的是，房地產稅法要依法公布，征求如何合理避稅的意見，并提交CPPCC反復審議。在這些步驟中，各方對武裝沖突的看法是不可或缺的。多位行業(yè)研究人員對《21世紀經濟發(fā)展報告》著名記者表示，個人或中產階級所得稅法在制定過程中必須做到充分公開透明，讓各方觀點得到充分表達，希望各方尋求共識，謹慎出臺。